เมื่อเผชิญกับค่าเช่าที่สูงลิ่วประธานาธิบดีโจ ไบเดนกำลังเปิดตัวหลักการชุดใหม่ที่ทำเนียบขาวเรียกว่า “กฎหมายว่าด้วยสิทธิของผู้เช่า” ในความพยายามที่จะปรับปรุงความสามารถในการจ่ายค่าเช่าและการคุ้มครองผู้เช่า

ประธานาธิบดีกำลังสั่งการให้ Federal Housing Finance Agency (FHFA) ตรวจสอบข้อจำกัดในการขึ้นค่าเช่าสำหรับการลงทุนในอนาคตและการดำเนินการที่ส่งเสริมการคุ้มครองผู้เช่า Federal Trade Commission (FTC) และ Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ถูกทาบทามเพื่อขจัดแนวทางปฏิบัติที่ขัดขวางไม่ให้ผู้สมัครและผู้เช่าเข้าถึงหรืออยู่ในที่อยู่อาศัยอย่างไม่เป็นธรรม

การเปิดตัวครั้งนี้มีขึ้นในขณะที่พรรคเดโมแครตหัวก้าวหน้าขอให้ไบเดนสั่งการหน่วยงานต่างๆ รวมถึง FTC เพื่อจำกัดการขึ้นค่าเช่า แม้ว่าการควบคุมค่าเช่าเป็นเรื่องปกติในบางเมือง แต่ไม่เคยมีการควบคุมค่าเช่าที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง

สมาชิกสภานิติบัญญัติหัวก้าวหน้าเกือบ 50 คน รวมถึงวุฒิสมาชิกเอลิซาเบธ วอร์เรน (D-MA) และตัวแทนอเล็กซานเดรีย โอคาซิโอ-คอร์เตซ (D-NY) ส่งจดหมายถึงไบเดนเมื่อต้นเดือนที่ผ่านมา เพื่อเรียกร้องให้ประธานาธิบดีดำเนินการเชิงบริหารเพื่อปกป้องผู้เช่าจากการขึ้นค่าเช่า

“ในกรณีที่ไม่มีการลงทุนที่แข็งแกร่งในที่อยู่อาศัยที่ยุติธรรมและราคาไม่แพง เป็นที่ชัดเจนว่าจำเป็นต้องมีการดำเนินการของผู้บริหารเพิ่มเติมอย่างทันท่วงทีเพื่อแก้ไขปัญหาเร่งด่วนของค่าเช่าที่สูงเป็นประวัติการณ์และความไม่แน่นอนของที่อยู่อาศัย” สมาชิกสภานิติบัญญัติระบุ “…เราขอให้ฝ่ายบริหารของคุณใช้กลยุทธ์ที่เป็นไปได้ทั้งหมดเพื่อยุติการโก่งราคาของบริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ฝ่ายนิติบัญญัติได้เรียกร้องให้ประธานาธิบดีสั่งให้ FTC ออกกฎระเบียบใหม่ที่กำหนดขึ้นค่าเช่ามากเกินไปและบังคับใช้การดำเนินการกับการขุดค่าเช่า ซึ่งเป็นคำแนะนำที่ก้าวร้าวกว่าที่ฝ่ายบริหารได้นำเสนอไปแล้ว จดหมายยังขอให้ FHFA คุ้มครองค่าเช่าสำหรับผู้เช่าที่อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับทุนสนับสนุนจากรัฐบาล ซึ่งสอดคล้องกับสิ่งที่ประธานาธิบดีระบุไว้เมื่อวันพุธ

ในการประกาศเมื่อวันพุธ ฝ่ายบริหารยังได้เรียกร้องให้รัฐและรัฐบาลท้องถิ่น – เช่นเดียวกับภาคเอกชน – ปกป้องผู้เช่า

ตัวอย่างเช่น หน่วยงานพัฒนาที่อยู่อาศัยและเศรษฐกิจแห่งรัฐวิสคอนซินและสำนักงานการเงินการเคหะแห่งรัฐเพนซิลเวเนีย ได้ตกลงที่จะจำกัดค่าเช่ารายปีเพิ่มขึ้นเป็น 5% ต่อปีสำหรับที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาที่รัฐบาลกลางหรือรัฐอุดหนุน

ในภาคเอกชน National Association of Realtors ได้ตกลงที่จะจัดหาทรัพยากรใหม่ให้กับผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ในเครือข่ายของตนเพื่อส่งเสริมแนวทางปฏิบัติ เช่น การโฆษณากับผู้เช่าที่คาดหวังว่าที่พักของพวกเขารับบัตรกำนัลทางเลือกที่อยู่อาศัย ให้ข้อมูลเกี่ยวกับความช่วยเหลือในการเช่า และการใช้ทางเลือกอื่น คะแนนเครดิตสำหรับผู้สมัครที่ไม่มีประวัติเครดิตโดยละเอียด

ขีด จำกัด ของพลังงาน FTC
ก่อนที่จะได้รับจดหมาย ทำเนียบขาวได้จัดการสนทนาหลายครั้งกับเจ้าหน้าที่จากสำนักงานตัวแทน Bowman และวุฒิสมาชิก Warren เกี่ยวกับการสร้างความมั่นใจว่าตลาดเช่ามีความยุติธรรมและราคาไม่แพงสำหรับผู้เช่า ฝ่ายนิติบัญญัติแย้งว่า FTC มีอำนาจในการจำกัดการขึ้นค่าเช่าอยู่แล้ว เนื่องจากสภาคองเกรสได้ให้อำนาจหน่วยงานแก่ตำรวจในการกระทำและการปฏิบัติที่ไม่เป็นธรรมและหลอกลวง ข้อโต้แย้งคือการขึ้นค่าเช่าซึ่งไม่ได้สัดส่วนกับต้นทุนที่สูงขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านนั้นไม่ยุติธรรมหรือเป็นการหลอกลวง

แต่นักวิเคราะห์ไม่เชื่อว่า FTC อาจบังคับใช้การควบคุมค่าเช่าได้ และศาลจะสนับสนุนนโยบายเหล่านี้หากมีการบังคับใช้

Jaret Seiberg นักวิเคราะห์ของ Cowen กล่าวว่า “ศาลฎีกามีแนวคิดอนุรักษ์นิยมมากกว่า ไม่ค่อยชอบให้หน่วยงานต่างๆ ยืนยันอำนาจที่สภาคองเกรสไม่ได้มอบให้อย่างชัดแจ้ง สภาคองเกรสไม่เคยให้อำนาจ FTC ในการจำกัดค่าเช่าที่อยู่อาศัยที่อาจเพิ่มขึ้น “นั่นคือเหตุผลที่เราคาดหวังให้ศาลปฏิเสธระบอบการปกครองประเภทนี้”

Seiberg ยังตั้งคำถามว่าระบอบการปกครองแบบสหพันธรัฐจะทำงานอย่างไร เนื่องจากค่าใช้จ่ายแตกต่างกันไปในแต่ละเมือง และอาคารต่างๆ อาจได้รับการออกแบบใหม่หรืออัปเกรด “FTC เป็นหน่วยงานที่ค่อนข้างเล็ก” Seiberg กล่าวเสริม “เราไม่เห็นว่ามันจะอธิบายทั้งหมดนี้ในลักษณะที่สามารถอยู่รอดได้ในการท้าทายของศาล”

ในขณะที่การออกกฎหมายสามารถทำได้ Seiburg กล่าวว่าเขาไม่เห็นว่าสภาคองเกรสจะใช้การควบคุมค่าเช่าของรัฐบาลกลาง

ราคาเช่าเพิ่มขึ้น 7.45% เมื่อเทียบเป็นรายปีในเดือนพฤศจิกายน ตามข้อมูลล่าสุดที่มี ที่มีอยู่ จากรายงานค่าเช่าซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นรายปีที่ช้าที่สุดในช่วง 15 เดือนที่ผ่านมา ถึงกระนั้น การเพิ่มขึ้นนี้มากกว่าสามเท่าของการขึ้นค่าเช่ารายปี 2.2% ที่เห็นในเดือนเดียวกันเมื่อสองปีที่แล้ว